台灣房價高企，投報比走低，因此不少高淨值人士轉向海外房地產，其中，東南亞新興工業國家菲律賓就是近年來的海外置產熱區之一，尤其是其首都馬里拉的幾大精華蛋黃區建案，在國際投資人及當地高資產人士之中相當搶手。
不過，雖然房屋總價普遍較低，增值空間相對較大，菲律賓買房也有不少隱藏缺點，如果你對當地房地產市場了解不足，就容易踩雷，不僅可能面臨很多麻煩，更可能令荷包失血。到底菲律賓房子多少錢？值得買嗎？本文就帶你了解菲律賓房價、房產類型此類入門資訊，並詳細分析5大投資利弊，助你了解菲律賓房地產市場氣候。
一、外國人在菲律賓買房的住宅類型
菲律賓和泰國一樣，只允許外國人擁有房屋此類建築物，而不能持有土地。具體而言，外國人在菲律賓可購買的住宅按照建築方式可分為公寓、別墅兩大類型。
1.公寓
外國人可以在菲律賓購買公寓，並且不限制房產套數，可獲永久產權。不過樓盤的外國人持有比例不可超過40%。公寓類型又可分期房（預售屋）、已經落成的新成屋及二手屋。一般來說，購買新成屋會比期房更少拖延交屋的風險。
在投資時，你須了解到，公寓在菲律賓主要是外國人及小部分中產以上人群租用，而非普羅菲律賓大眾的租房選擇。菲律賓的公寓面積不含公設，不包含車位，但管理費較高。在戶型上有可分出：
- 1-2居室的套間（studio）：實用性強，更吸引看重性價比的中高收入群體租住
- 三居室以上的大戶型房子：主要面向超高資產人士招租
2.別墅
台灣人可以在菲律賓買別墅，但是需要注意的是，由於受到法規限制，投資者通常只能購買不帶土地的別墅，再將其建基的地皮租賃下來。相比起帶土地持分、更受本地人歡迎的排屋，別墅也主要面向外國人出租及轉售。不過，轉售成功率一般會比較低，因為大多數投資人更偏好新成屋。
二、菲律賓房地產2023年市場行情：機遇還是風險？
1. 菲律賓房地產市場呈現回升狀態
儘管經過疫情重創，2023年菲律賓房地產市場在疫情逐漸平息後有回升態勢，房價在第一季度同比增長10.2%，並且據多家預測會不斷繼續上漲。同時，菲律賓租賃市場也持續回溫。這些情形一定程度上重新恢復了近年持觀望態度的海外投資人的信心。
2.中端市場存在供過於求的情況
然而，房價漲幅是否能夠跑贏通脹率則並不是特別可觀。考慮到台灣人主要入場投資的中端房產並非是菲律賓購房需求主流，存在供過於求的情形，短期風險不可小覷。在租賃市場，支撐馬尼拉中端公寓租金上升的一大因素是當地離岸博弈業的繁榮，而這一處於灰色地帶的行業一旦縮水，就可能引起租賃市場的急劇降溫。
關於菲律賓房地產泡沫，可進一步了解：https://feitalks.com/中國人成菲律賓房產最大買家-高收益背後有多少風/
三、菲律賓房子多少錢？馬尼拉房價介紹
菲律賓房屋總價相對較低，熱門城市單間均價為406萬批索（折約232萬台幣），三居室均價為1686萬批索（折約963萬台幣）。即便是投資火爆、漲幅較可觀的馬尼拉精華區Makati、BGC等地段，房價落在25-40萬批索/平米（折約40-64萬台幣/坪），別墅房價落在10-20萬批索/平米。
小貼士
需要留意，菲律賓貧富差距懸殊，房價隨著地段、戶型、建商、生活機能等因素而浮動，落差並不小，而且價錢便宜未必還是好事。
四、菲律賓買房優點有哪些？
1.房屋總價比較低
菲律賓精華區一套13坪的公寓，費用大約300-400萬台幣，單坪約23-31萬台幣，還不含公設，相比起台北信義區單坪70-85萬、還須計入公設的高企房價，購房價錢要低不少。據全球地產指南數據，即便是和同是東盟投資社區的曼谷公寓比較，菲律賓首都的購房成本也要低上接近2/3。
2.投報比比較漂亮
如果單看投報比，不少仲介都會告訴你，菲律賓房地產是最值得投資的選項之一。確實，馬尼拉、宿務等一線都市中心區的中端公寓租金並不低，租金收益率落在3.23%-7.44%之間，扣除各種費用，預估淨收益率為1.55%-5.94%之間。
3.公寓裝修及公設比較精緻
菲律賓公寓總價不計入公設面積，而且不少建案的公設實際上非常漂亮，配有設備齊全的健身房、豪華的泳池及美觀的綠化。公寓也通常自帶精裝修，無需你在後續裝修上費工費錢，比較省心。
五、菲律賓買房有哪些缺點？
1.當地貸款限制多、利率高
在菲律賓買飯向當地銀行貸款的限制比較多。一方面是可向外國人貸款的銀行有限，僅有BDO金融銀行有限公司，另一方面則是貸款程序非常瑣碎麻煩，審核通過率也不高。即便成功申請到貸款，利率也高達6-8%，會令購房利潤大幅縮水。這也是為什麼許多台灣投資客選擇以現金購房，或者在台灣當地申請貸款，再到菲律賓投資。
2.公寓管理費不便宜
雖然公寓公設不計入購房款，但是天下沒有免費午餐，屋主還是需要付出一定的代價，這具體體現在高昂的附加費用上。屋主需要支付的管理費包括業主會費、公寓協會會費、火災保險、保安費等，按房屋面積計數，平均每平100批索，一間40平的公寓就須每月4000批索的管理費。
3.期房延遲交屋的情況比較普遍
如果你去過菲律賓，那麼會對當地人的行事風格有一個大致印象，就是他們做事比較拖拉。在購房上也是如此，期房延遲2-3個月交屋是相當常見的情形。如果你打算購買預售屋，那麼應有一定的心理準備。
4.治安上較多負面印象
菲律賓歷來在治安上給人較多負面印象，南部偏遠島嶼地區更被外交部旅外安全使用手冊列為非必要不旅行的區域，即便是一線城市，雖然整體安全度比較高，但由於巨大的貧富差距，搶劫、乞討等社會治安亂象也有時會發生。這一點不同的人接受程度有別。如果你抱有到海外購產自住的想法，那麼尤其建議你到當地體驗一下社會風氣是否能夠接受。
5.海外投資客面臨較多稅目
相比起另一海外置產熱門國家泰國，菲律賓當局對來自國外的房地產投資客課稅較多，過戶時需要繳全公證費、地方轉讓稅、註冊費，共計約購房款的8.75-9.75%。即便成功過戶，屋主也需要繳納房產市價的0.3%作為持有稅。
